Le bail commercial est un élément essentiel du fonds de commerce ; il l’est d’autant plus pour un commerçant en pied d’immeuble qui dépend directement du chaland et dont la clientèle est attachée principalement à l’emplacement.

Communément appelé bail 3-6-9 car le locataire peut le résilier à chaque échéance triennale, le bail commercial ne se renouvelle qu'à partir de neuf ans sous réserves que l’une des parties ait demandé ou proposé le renouvellement. Attention, le bail commercial ne se renouvelle pas par tacite reconduction Par principe le renouvellement du bail se fait à la valeur locative dans la limite de l’évolution indiciaire. Par exception, la fixation du loyer lors du renouvellement se fait à la valeur locative en dehors du plafonnement de l’indice. C’est ce que l’on appelle un déplafonnement. Talens Immobilier est à votre disposition pour vous assister dans la négociation de votre renouvellement de bail commercial. Nous sommes spécialistes de la rédaction d’actes et des baux commerciaux.

Cette rubrique du site de TALENS est destinée à recevoir des contributions de professionnels de l'immobilier afin que nos clients puissent se tenir informés des évolutions fréquentes dans ce domaine et qui touchent leur investissement immobilier.

Investir dans l'immobilier locatif nécessite de pouvoir s’appuyer sur des professionnels ayant une grande expertise juridique, fiscale et commerciale dans ce secteur. Par exemple, la gestion locative des locaux commerciaux nécessite de savoir analyser en détail un bail commercial, d’en comprendre les particularités, de connaitre le droit et la jurisprudence et de savoir mettre tout cela en pratique pour conserver et valoriser au mieux l’investissement commercial. TALENS, administrateur de biens, expert dans le secteur du bail commercial, à Paris et en Ile de France, met cette rubrique à disposition des internautes désireux d’approfondir leur connaissance des baux commerciaux et des dispositions qui régissent les locations de locaux à usage commercial. Les bailleurs et les commerçants trouveront ici plusieurs articles en rapport avec les baux commerciaux, la gestion locative, la fiscalité et l'immobilier en général. TALENS et ses collaborateurs aborderont des questions aussi variées que la conclusion du bail commercial, la révision triennale, le congé avec offre ou refus de renouvellement de bail, la récuperabilité des charges dans le bail commercial, la fixation du loyer commercial, l’éviction ou le transfert des commerçants, la cession de fonds de commerce ou du droit au bail, la durée du bail commercial et le sens du bail 3/6/9, l’assurance loyers impayés des locaux commerciaux, la location du local commercial. Le but poursuivi est d’apporter aux lecteurs de cette rubrique un maximum d’informations pour leur permettre d’investir sereinement dans les locaux commerciaux, murs de boutiques ou immobilier d’entreprise qui demeurent à notre avis l’investissement le plus rentable et le plus sur du marché immobilier.

La non exploitation d’un fonds de commerce peut permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail à son issue ; Un certain formalisme est cependant nécessaire pour éviter d’avoir à verser une indemnité d’éviction au preneur.

C’est ce qu’à rappelé la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2012. Une société civile immobilière avait refusé le renouvellement du bail commercial à son locataire commerçant en arguant d’un défaut d’entretien des étages ; Concomitamment à l’acte de refus de renouvellement, elle délivrait une mise en demeure de réaliser divers travaux d’entretien à sa charge. Le preneur a alors assigné son propriétaire pour obtenir le renouvellement du bail et la Cour d’appel d’Amiens avait accueilli cette demande. Par un arrêt de cassation, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le bailleur a toujours le droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d’éviction ; En l’espèce, l’absence de mise en demeure régulière laisse substituer le refus de renouvellement ouvrant droit pour le preneur à indemnité d’éviction. Il est donc bon de préciser à nouveau le formalisme à respecter en matière de sommation de l’article L. 145-17 1° C. com. : - Il ne doit pas s’agir d’une dénégation du statut La dénégation du statut consiste en une absence de propriété commerciale : Le preneur n’a jamais rempli les conditions des articles L. 145-1 ou L. 145-8 du Code de commerce et ne peut donc pas prétendre à une indemnité d’éviction (preneur qui ne s’est jamais inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou qui n’est pas propriétaire du fonds de commerce par exemple). Le preneur ne remplissant pas les conditions de la propriété commerciale, le bailleur n’a pas à le mettre préalablement en demeure avant de refuser le renouvellement. - Le cas particulier de l’inexploitation : Si le refus de renouvellement est fondé sur l’inexploitation du fonds, la mise en demeure d’exploiter ne sera nécessaire que si l’inexploitation est a priori temporaire. Une inexploitation définitive (pour fermeture administrative par exemple) ne nécessite pas de mise en demeure préalable. Il est cependant parfois difficile de distinguer l’inexploitation définitive de l’inexploitation temporaire… Un commerçant qui a cessé son activité depuis six mois sans aucune raison apparente va-t-il rouvrir son commerce ? Dans le doute, il convient de procéder à la mise en demeure. - Le préalable à la mise en demeure : Préalablement à la mise en demeure, il peut-être bon de se ménager la preuve de l’inexploitation ou du non respect de l’obligation concernée ; Pour cela, un premier constat d’huissier de Justice est nécessaire et évitera les contestations ultérieures. - La mise en demeure : La mise en demeure doit être délivrée par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d’huissier. La mise en demeure adressée en LRAR sera donc nulle. L’acte doit reproduire les dispositions de l’article L. 145-17 1° C. com. et préciser le motif invoqué. Ce dernier doit être suffisamment explicite pour que le preneur puisse remédier à la situation. - Non respect par le preneur de la mise en demeure : Le preneur a un mois à compter de la mise en demeure pour obtempérer. Il est important de se ménager à nouveau une preuve du non respect de l’obligation ou de la non exploitation. Pour cela, un second constat d’huissier de Justice sera réalisé. - Le refus de renouvellement : Comme la mise en demeure, le refus de renouvellement doit-être délivré par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d’huissier de Justice. Cet acte doit être motivé et délivré six mois avant la fin du bail. Le bailleur doit indiquer les raisons qui le poussent à refuser le renouvellement ; Le preneur ne doit pas pouvoir se méprendre sur les raisons du non renouvellement. Par ailleurs, les motifs existant à la date de l’acte et qui n’y seraient pas visés seront couverts pour la suite, le bailleur ne pourra plus s’en prévaloir. Comme dans le cas d’espèce, le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent-être signifiés concomitamment. Le risque est que le preneur s’exécute et que le refus de renouvellement entraîne le versement d’une indemnité d’éviction comme risque d’arriver au bailleur dans notre cas d’espèce. La solution aurait pu venir d’une formule dans l’acte de refus de renouvellement : En indiquant que si les motifs justifiant le non paiement de l’indemnité d’éviction n’étaient pas retenus par le juge ou que le preneur s’était exécuté dans le délai, le preneur accepterait le principe du renouvellement, un congé « alternatif », le bailleur n’aurait pas pris le risque de devoir payer une indemnité d’éviction. Cette solution a déjà été validée par la Cour de cassation.