La non exploitation d’un fonds de commerce peut permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail à son issue ; Un certain formalisme est cependant nécessaire pour éviter d’avoir à verser une indemnité d’éviction au preneur.

C’est ce qu’à rappelé la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2012.


Une société civile immobilière avait refusé le renouvellement du bail commercial à son locataire commerçant en arguant d’un défaut d’entretien des étages ; Concomitamment à l’acte de refus de renouvellement, elle délivrait une mise en demeure de réaliser divers travaux d’entretien à sa charge. Le preneur a alors assigné son propriétaire pour obtenir le renouvellement du bail et la Cour d’appel d’Amiens avait accueilli cette demande.

Par un arrêt de cassation, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le bailleur a toujours le droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d’éviction ; En l’espèce, l’absence de mise en demeure régulière laisse substituer le refus de renouvellement ouvrant droit pour le preneur à indemnité d’éviction.

Il est donc bon de préciser à nouveau le formalisme à respecter en matière de sommation de l’article L. 145-17 1° C. com. :

- Il ne doit pas s’agir d’une dénégation du statut

La dénégation du statut consiste en une absence de propriété commerciale : Le preneur n’a jamais rempli les conditions des articles L. 145-1 ou L. 145-8 du Code de commerce et ne peut donc pas prétendre à une indemnité d’éviction (preneur qui ne s’est jamais inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou qui n’est pas propriétaire du fonds de commerce par exemple).

Le preneur ne remplissant pas les conditions de la propriété commerciale, le bailleur n’a pas à le mettre préalablement en demeure avant de refuser le renouvellement.

- Le cas particulier de l’inexploitation :

Si le refus de renouvellement est fondé sur l’inexploitation du fonds, la mise en demeure d’exploiter ne sera nécessaire que si l’inexploitation est a priori temporaire. Une inexploitation définitive (pour fermeture administrative par exemple) ne nécessite pas de mise en demeure préalable. Il est cependant parfois difficile de distinguer l’inexploitation définitive de l’inexploitation temporaire… Un commerçant qui a cessé son activité depuis six mois sans aucune raison apparente va-t-il rouvrir son commerce ? Dans le doute, il convient de procéder à la mise en demeure.

- Le préalable à la mise en demeure :

Préalablement à la mise en demeure, il peut-être bon de se ménager la preuve de l’inexploitation ou du non respect de l’obligation concernée ; Pour cela, un premier constat d’huissier de Justice est nécessaire et évitera les contestations ultérieures.

- La mise en demeure :

La mise en demeure doit être délivrée par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d’huissier. La mise en demeure adressée en LRAR sera donc nulle.

L’acte doit reproduire les dispositions de l’article L. 145-17 1° C. com. et préciser le motif invoqué. Ce dernier doit être suffisamment explicite pour que le preneur puisse remédier à la situation.

- Non respect par le preneur de la mise en demeure :

Le preneur a un mois à compter de la mise en demeure pour obtempérer. Il est important de se ménager à nouveau une preuve du non respect de l’obligation ou de la non exploitation. Pour cela, un second constat d’huissier de Justice sera réalisé.

- Le refus de renouvellement :

Comme la mise en demeure, le refus de renouvellement doit-être délivré par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d’huissier de Justice. Cet acte doit être motivé et délivré six mois avant la fin du bail.
Le bailleur doit indiquer les raisons qui le poussent à refuser le renouvellement ; Le preneur ne doit pas pouvoir se méprendre sur les raisons du non renouvellement. Par ailleurs, les motifs existant à la date de l’acte et qui n’y seraient pas visés seront couverts pour la suite, le bailleur ne pourra plus s’en prévaloir.

Comme dans le cas d’espèce, le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent-être signifiés concomitamment. Le risque est que le preneur s’exécute et que le refus de renouvellement entraîne le versement d’une indemnité d’éviction comme risque d’arriver au bailleur dans notre cas d’espèce.

La solution aurait pu venir d’une formule dans l’acte de refus de renouvellement : En indiquant que si les motifs justifiant le non paiement de l’indemnité d’éviction n’étaient pas retenus par le juge ou que le preneur s’était exécuté dans le délai, le preneur accepterait le principe du renouvellement, un congé « alternatif », le bailleur n’aurait pas pris le risque de devoir payer une indemnité d’éviction. Cette solution a déjà été validée par la Cour de cassation.

• Maître Xavier DORINET
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