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Publié le 14 mars 2014

Se prémunir contre les loyers impayés

Pour vous protéger des loyers impayés, il existe différentes possibilités comme la caution solidaire, l'assurance loyers impayés et bientôt la garantie universelle des loyers. Laquelle choisir?

Comment se prémunir contre les loyers impayés ?

1°) La caution solidaire

La caution solidaire reste un système qui fonctionne bien si l’on respecte quelques principes.

La meilleure des cautions reste bien entendu celles des parents. En effet, en cas d’impayés, les parents sont très soucieux de l’avenir de leurs enfants et dans la plupart des cas, ils payent les impayés ou trouvent une solution pour solder la dette. Il faut tout de même être prudents lors de la constitution du dossier, il faut vérifier la solvabilité des parents et leur demander les mêmes documents que leur enfant.

En revanche, il vaut mieux éviter la caution des amis.

En effet, les amis sont moins impliqués dans la vie de celui ou celle pour qui ils se sont portés caution et leur amitié peuvent s’arrêter du jour au lendemain.

Avantages de la caution :

Elle reste un moyen efficace et rapide de recouvrer la dette.

Les règles à respecter :

- Etudier le dossier de la caution de la même façon que le locataire
- Bien rédiger l’acte de caution solidaire. La caution solidaire doit comporter un certain nombre d’éléments devant être reproduits de façon manuscrite :
 La durée du cautionnement
 Le montant du loyer
 Les conditions de révision du loyer
 La mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent.
 L’acte doit être signé
 L’acte ne doit comporter aucune rature
 Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du bail

Modèle de caution solidaire disponible ici.




2°) L’assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés permet de louer son bien en toute tranquillité.

La garantie des loyers impayés permet de couvrir les loyers impayés, et selon les options souscrites, elle permet également de couvrir les détériorations et dégradations immobilières ainsi que les frais de procédure.

En revanche, afin d’être indemnisé par son assurance, il faut respecter un certain nombre d’obligations et notamment :

- Les conditions de solvabilité du locataire
- Le dossier de location doit être complet
- La présence d’une clause résolutoire dans le bail
- Le calendrier de procédure

En tant qu’administrateur de biens, nous pouvons vous proposer une assurance loyers impayés avantageuse au taux de 1,90% du montant des loyers charges comprises et 2,10% avec l’option détériorations immobilières.

L’assurance avec qui nous travaillons (la S.A.A.) est la seule garantie illimitée en montant et en durée qui prend en charge également tous les frais de procédure.

Pour les loyers impayés :

 Pas de délai de carence
 Sans limite de somme
 Sans franchise
 Remboursement à l’expiration du commandement de payer non soldé
 Indemnisation illimitée
 Délai de déclaration du sinistre : 70 jours après le 1er jour du premier terme impayé
 Déduction du dépôt de garantie du dernier règlement de l’assureur

Pour les frais de contentieux et de procédure :

 Sans limite si le dossier est confié à l’avocat de la Compagnie
 Si avocat personnel : dans la limite de 4575 euros par sinistre selon les plafonds de remboursement décrit dans les conditions générales

Pour les détériorations immobilières :

 Dans la limite de 7625 euros par sinistre
 Franchise : 382 euros
 Délai de déclaration du sinistre : 40j après la réalisation de l’état des lieux de sortie
 Pertes pécuniaires suite à détériorations dans la limite d’un mois de loyer
Taux de vétusté contractuel



Conditions de l’assurance disponibles ici.

Avantages de l’assurance loyers impayés :


- Indemnisation des loyers sans limites de somme, sans franchise, sans délai de carence
- Indemnisation des frais de contentieux et de procédure
- Possibilité d’être couvert en cas de détérioration immobilière

Inconvénients de l’assurance loyers impayés :

- Impossibilité de prendre de caution (à l’exception des étudiants). Elle constitue parfois un frein à la recherche d’un locataire car des conditions de solvabilité sont nécessaires


N.B : Si vous optez pour l’assurance loyers impayés, il faut être très vigilant sur les conditions de votre assurance (délai de carence, plafonds de montants indemnisés, franchise etc.)

3°) La garantie universelle de loyers

La mise en place de la garantie universelle de loyers (GUL) entrera en vigueur au 1er janvier 2016.

Un établissement public sera créé pour gérer une Caisse qui se chargera de régler aux propriétaires les montants des loyers non recouvrés. Les locataires incapables de payer leurs loyers n’encourront pas quant à eux, l’expulsion. Cet établissement se retournera ensuite vers les locataires pour le recouvrement, ou analysera les mesures à prendre, si ceux-ci ont de réelles difficultés de règlement. Sécurisés contre les risques d’impayés, les propriétaires pourront ne plus exiger de leurs futurs locataires des critères comme le niveau de salaire. Les locataires eux, seront également déchargés du paiement de la caution et de la présentation de personnes garantes.

La GUL ne sera pas obligatoire et le bailleur pourra toujours opter pour la caution mais les deux ne seront pas cumulables.

Inconvénients de la GLU :

- L’indemnisation du propriétaire en situation de loyer impayé ne devra pas excéder le montant du loyer de référence qui sera fixé par le préfet. (Elle sera augmentée si le locataire est étudiant, demandeur d’emploi, apprenti ou salarié qui ne bénéficie pas d’un contrat CDI).
- Si le propriétaire a fixé le loyer au-dessus du montant du loyer de référence et souhaite être remboursé sur l’intégralité du loyer, il devra alors souscrire à une assurance complémentaire
- Beaucoup de points importants restent obscurs, notamment sur le fonctionnement de la GLU et sur les modalités d’indemnisations des impayés (étendues des garanties, délais etc.)

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